Einar Stueflaten og kona Anne Marie Stueflaten bor i en leilighet i Sameiet Arbeidergaten 34 midt i Mjøndalen. En hyggelig og praktisk leilighet å tilbringe alderdommen i, tenkte de da de flyttet inn i februar 2009.

Noen etasjer under, i første og andre etasje, holder Nav Nedre Eiker til. NAV er største leietaker av de cirka 1600 kvadratmeterne med næringslokaler som eies og leies ut av utbygger SRA Invest og Dag Andersen.

Mens pensjonistene Einar og Anne Marie betaler over 200 kroner per kvadratmeter i felleskostnader til sameiet hvert år, betaler SRA Invest og Dag Andersen en drøy femtilapp per kvadratmeter.

Utover gass og garasjeleie betalte ikke eieren av næringsarealene en krone til sameiet de tre første årene.

Nav, som leier lokalene, har på sin side betalt felleskostnader, i snitt 124 kroner per kvadratmeter, hvert eneste år siden de flyttet inn. Til SRA Invest.

Hva de pengene brukes til, er det ingen i sameiet som har innsyn i. De pengene ligger i regnskapet til SRA Invest og Dag Andersen.

Det mener Einar Stueflaten er helt feil. Både juridisk og økonomisk. Etter hans syn skulle SRA Invest betalt over en million kroner mer til sameiet enn de har gjort.

«Det er ikke riktig», sier han om hvordan regnskapet føres i Arbeidergata 34.

Stueflaten får støtte fra en av Norges aller beste på feltet.

En splitting av fellesutgifter og føring i to ulike regnskaper er i strid med loven, mener Christian Fr. Wyller.

Wyller regnes som nestoren innen bolig- og kontraktsrett blant norske jurister. Det er han som ledet forarbeidet til dagens eierseksjonslov.

Et sameie er pålagt å føre et regnskap der alle fellesutgifter blir ført. De kan ikke fordele regnskapsføringen mellom sameiet og Andersens private selskap, mener advokaten:

«Det blir ikke riktig. Regnskapet skal dekke alle utgiftene som dekker hele sameiet. Selv om næringsseksjonene dekker utgiftene direkte, skal det føres i regnskapet», sier Wyller.

Det er vedtektene, som Dag Andersen og SRA selv har utarbeidet, som åpner for at det i Arbeidergata kan løses på en annen måte. De samme vedtektene gir Andersen styreplasser og en vetorett på alle årsmøter.

«Sånne vedtekter er i utgangspunktet heller ikke tillatt. Nei, det er ikke tillatt», sier Christian Fr. Wyller.

Styreleder Petter Holmen i Arbeidergata 34 synes ikke Wyllers vurderinger er relevante for sameiet han leder:

«Juss er juss. Dette er ikke prøvet, det er domstolen som bestemmer loven», sier Petter Holmen. Holmen er advokaten til Dag Andersen og styreleder i Arbeidergata 34.

Og der står saken bom fast.

Dag Andersen har bygget ut «halve Mjøndalen» og har advokater som taler hans sak. Einar Stueflaten er en pensjonert byråkrat med skrantende helse.

Men han kan bare ikke slippe. Denne saken har tatt over livet hans.

«Jeg er noenlunde oppdatert på lovverket»

Dagsavisen, Eikerbladet, Klassekampen. Skiltene på postkassen forteller at det bor to mennesker her som liker å følge med.

Inne på det vesle arbeidsrommet, som vi passerer på vei til stua, ligger bunker med papirer i sirlig orden på gjestesengen. Rullatoren stå klar til venstre utenfor arbeidsrommet. Om han skulle trenge den. Han gjør ikke det i dag.

På stuebordet ligger et notat på femti sider som oppsummerer de viktigste funnene han ønsker å gjennomgå.

Orden har vært rettesnoren i livet til Einar Stueflaten, både i årene som tillitsmann i Jernbanen, på kommunalhøyskolen og etter hvert som lokallagsleder i Arbeiderpartiet. Som sekretær og senere kontorsjef i Nedre Eiker, forteller han med stolthet at han satte sin ære i å holde orden i sakene.

Det er ti år siden kona og han flyttet inn i leiligheten.

De seks siste årene er det én sak som har formørket alderdommen hans: Konflikten med Dag Andersen. Mannen som bygde og solgte leiligheten til Stueflaten, og til en rekke andre pensjonister her i Arbeidergata 34.

Stueflaten har vært hos lensmannen. Han har ringt journalister i lokalavisene. Han har betalt en advokat til å vurdere vedtektene.

Til tider har Einar vært så oppslukt av denne saken at han har kommet på kant med sin egen familie. Kona, Anne Marie, har vært lei seg mer enn en gang. Styret i sameiet synes også det ble mye. De har bedt ham kommunisere med dem via postkassen i gangen. Naboene synes det blir mye. Noen av dem har snakket om å flytte, forteller datteren til Einar.

Men Einar kan ikke gi seg.

90 år gamle Einar Stueflaten er, som han selv sier det, litt «skrøpelig under snippen». Men det over snippen er «brukbart».

«Lov om eierseksjoner», ligger på bordet foran ham, sammen med Kvæfjordkake og en kaffekopp.

«Jeg er noenlunde oppdatert på lovverket», sier Stueflaten og legger høyrehånden på en bunke med lovutdrag.

Utbyggeren som bygde bygda

I 2009 sto sameiet Torget Vest II i Arbeidergata 34 klart til innflytting. På Maskinstasjonstomta, der gamle Mjøndalen kalkfabrikk en gang lå, hadde det reist seg 8000 kvadratmeter over seks etasjer. 38 «Lyse og moderne leiligheter» midt i sentrum. Fire næringslokaler. Nav Nedre Eiker var de første som flyttet inn. Det nye Nav-kontoret holder til i hele førsteetasje og deler av andre etasje i den delen av bygningen som ligger nærmest jernbaneskinnene.

Eiendommen ble satt opp av SRA Invest AS. SRA eier fortsatt næringsseksjonene og sju leiligheter i sameiet.

SRA er eid og drevet av far og sønn Andersen, Svein Roar og Dag. De er begge profilerte skikkelser i Nedre Eiker, særlig i Mjøndalen. Begge er aktive i Misjonskirken Betel, Dag Andersen er både daglig leder og styreleder der. Mest kjente er nok de to for å ha bygget ut «halve Mjøndalen».

Den utbyggingen har ikke gått helt smertefritt for seg.

Tre ganger, første gang i 1984, har det vært tema i kommunen å frata Andersens bedrift autorisasjonen. En bygning var ikke i tråd med tegningene. En annen sto feil plassert på tomten og forsynte seg dermed av naboeiendommen.

Alle gangene stilnet praten om å frata selskapet til Andersen den lokale ansvarsretten. Svein Roar og Dag Andersen fikk utvikle Mjøndalen videre.

Far og sønn Andersen er heller ikke ukjente med å være i konflikt med kjøpere av leiligheter de har satt opp. Høsten 2001 aksjonerte kjøpere av leiligheter i Øvre Torggate 7 mot utbyggeren. Plakater ble satt opp på veggen. «Svein Roar Andersen – gjør bygget vårt ferdig!», sto det på en av dem.

I januar 2009 ble Torget Vest, huset der Einar og Anne Marie Stueflaten nå bor , tatt i bruk uten godkjenning.

Drammens Tidende beskrev det slik: «Bygget var ikke godkjent, og slett ikke ferdig. Mest alvorlig: Manglende brannsikkerhet».

Det skapte også overskrifter da politiet i Nedre Eiker flyttet inn i nye lokaler i Steinbergveien 7 i 2013. Lokalene var nemlig ikke godkjent for bruk og kommunen vurderte på et tidspunkt å stenge all bruk av bygningen.

Svaret fra Dag Andersen var den gang:

«– De sakene er det flere vinklinger på for det første. Og det er brukt konsulenter som har gjort ting ikke vi kan lastes for. Vi har drevet firmaet i 50 år, og det som har vært med noen få enkeltbygg har ingenting med vår ansvarsrett å gjøre.»

Et enklere liv

I 2009 hadde Einar og Anne Marie Stueflaten solgt eneboligen sin i Krokstadelva og var klare for et enklere liv. Valget falt på Mjøndalen sentrum.

De var i samme situasjon som veldig mange av de andre kjøperne av leiligheter i Arbeidergata.

Som Einar Stueflaten beskriver seg selv og de fleste naboene:

«Eldre mennesker som finner det nødvendig å flytte fra en enebolig i en eller annen huttaheit for å være i nærhet av lege, kommunikasjoner og forretninger.»

Rullatortettheten i gangene passer til beskrivelsen hans.

14. februar 2009 flyttet han inn.

Det vil si, alt var ikke klart. Midlertidig brukstillatelse var ikke gitt og det skulle gå fem år før en ferdigattest var på plass.

«Jeg var litt desorientert til å begynne med i 2009», forklarer Einar.

Han hadde vært gjennom en hjerteoperasjon. Pensjonisten demonstrerer hvordan legene åpnet brystkassen hans omtrent som om den var en hermetikkboks. Da brystet var lappet sammen igjen og en ny hjerteklaff var på plass, frisknet Einar Stueflaten sakte, men sikkert til.

Og engasjerte seg i sameiet.

Det første han tok tak i var reklamasjoner. Det samlet seg opp vann på verandaene. Sluket frøs. Vannet steg. Rømningsveiene var ikke ferdige. Det var lekkasjer i stuetakene. Stueflaten korresponderte både med utbygger og kommunen.

Det var høsten 2013 han fikk henvendelsen som har preget de siste seks årene av livet hans. Den kom fra et varamedlem til styret i sameiet. Kunne han delta på et møte sammen med de andre styremedlemmene som bodde i sameiet? De skulle diskutere forslaget til budsjett for neste år.

Ifølge budsjettet skulle det betales inn nesten 800.000 kroner for å dekke fellesutgiftene i sameiet. Ikke et øre utover gass og garasjeleie skulle betales fra næringsseksjonene som Dag Andersen og SRA Invest eide.

Dette kunne Stueflaten bare ikke få til å stemme.

EN UTGIFT TIL KONFLIKT

De aller fleste leiligheter er organisert i en eller annen form for sameie. Prinsippet er ganske enkelt. Du er ansvarlig for å dekke utgifter til leiligheten din. Deretter deler eierne på resten ved å betale inn til sameiet. Fordelingen er som regel basert på eierandel - eller sameiebrøk - som er ordet i loven.

Prinsippet er enkelt, men problemstillingene og konfliktene mange.

En hovedregel har nesten alltid unntak. I eierseksjonsloven er det åpnet for at fellesutgiftene kan fordeles på andre måter. Det skal i så fall avtales i vedtektene.

Det var også svaret Stueflaten fikk da han i 2013 spurte hvorfor ikke næringsseksjonene betalte fellesutgifter: Vedtektene bestemte fordelingen.

Vedtektene for Sameiet Arbeidergaten 34 ble laget og vedtatt før noen av boligseksjonene var solgt. Ja, faktisk før sameiet var opprettet.

Det var Dag Andersen i SRA Invest som hadde fått utarbeidet og vedtatt vedtektene mens han fortsatt eide hele Arbeidergata 34. Det var ett av dokumentene som kjøperne fikk utlevert som et vedlegg til salgskontrakten.

Under punkt 3.2 på side to i vedtektene finner du setningen: “Utgifter til drift og vedlikehold skal så langt det er mulig holdes adskilt mellom bolig og næring.»

Kravet fra eierne av boligseksjonene om at næringsdelen også skulle bidra til sameiet ble derfor blankt avvist av Dag Andersen. Han mente at SRA Invest tok seg av næringsseksjonenes fellesutgifter og viste til bestemmelsen i vedtektene.

Eierne av boligseksjonene nådde ikke frem med sitt syn, hverken i styret eller på årsmøtet i 2014. Stueflaten trakk inn forretningsføreren, Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO).

Høsten 2014 fikk NBBO en av boligbyggelagets faste advokater, Henning Lauridsen, til å vurdere vedtektene i Arbeidergata 34.

Lauridsen var klart kritisk til vedtektene. Advokaten mente de var uklare og ga «rom for stor tolkningstvil og at næringsseksjonene måtte være med å dekke kostnader til forretningsførsel, revisjon og tilsvarende. Noe annet var ikke hjemlet i vedtektene og om det enn hadde stått der så måtte det settes til side for å være i strid med loven.»

Lauridsens utredning fikk konsekvenser. NBBO jobbet frem et nytt forslag til fordelingsnøkkel. Her skulle fellesutgiftene deles i to. Noen fellesutgifter skulle betales av alle seksjonene, resten var det kun boligseksjonseierne som skulle betale.

Styret godtok den nye fordelingen i november.

Andersen var, i henhold til vedtektene, representert med to representanter i styret, herunder seg selv. I tillegg var styreleder en av leietagerne til Andersen.

De vedtok å etterfakturere SRA Invest med 76.262 kroner for 2014. I tillegg skulle SRA Invest betale 147.340 for årene 2012 og 2013.

Dag Andersen ble hørt i sitt syn om at kravet om etterbetaling av felleskostnader for de første tre årene var foreldet.

Stueflaten hadde fått sin seier, men den føltes veldig liten.

Etter den nye fordelingsnøkkelen skulle eier av næringsseksjonene betale en drøy femtilapp per kvadratmeter i fellesutgifter. Eierne av leilighetene måtte betale over fire ganger så mye.

I tiden fra sameiet ble opprettet har boligseksjonene betalt ca. 7,3 millioner i fellesutgifter til sameiet hvis vi ser bort fra garasjeleie og gass. For næringsseksjonene har SRA Invest betalt til sammen 659.000 kroner.

I samme perioden har sameiet budsjettert med ca 600.000 kroner for kjøp av vaktmestertjenester.

Den tjenesten er levert av et av Andersen sine selskaper.

«Hensikten med et ‘sameie’ er at alle skal telle likt»

Stueflaten mener sameiet fortsatt driver ulovlig og at SRA Invest skor seg på pensjonister:

«Du kan sammenligne oss med en avdeling på et gamlehjem», sier Einar Stueflaten:

«Det er gamle mennesker som bor her. De har ikke kapasitet til å sette seg inn i alt dette», konkluderer Stueflaten.

«Einar Stueflaten er en nøyeregnende mann», sier Halvor Storemoen.

Han ble en periode fra august 2014 hyret inn som advokat for Stueflatens regning. Storemoen har gått av med pensjon og har ikke lyst å si så mye om saken nå:

«Jeg er ikke i den posisjonen eller situasjonen at jeg kan bidra. Nå har vi en motpart her som har en del hjelp og store ressurser, og jeg vil ikke investere tid og krefter i dette».

Storemoen forstår at Stueflaten ønsker å komme lenger:

«Det er leit at han skal få formørket sin alderdom av det. Jeg har stor respekt for Stueflaten. Både menneskelig, etisk og faglig. Han er meget oppegående. Det er synd han ikke er kommet helt i mål med dette. Men han har oppnådd ganske mye», legger Storemoen til.

I 2016 ga Storemoen seg som advokat og trådte inn i pensjonistenes rekker. Den 18 år eldre Stueflaten kjempet videre, alene.

Han gikk til Økokrim. Han tok også kontakt med øko-teamet i Drammenspolitiet.

«Jeg kan ikke se at dette er en sak politiet kan få gjort noe med», skrev politiadvokat Hans Lyder Haare i et brev til Stueflaten i mars 2018.

Haare hadde gått gjennom dokumentasjonen fra Stueflaten. Han kunne ikke se at det var begått straffbare handlinger, men hadde «full forståelse» for Stueflatens frustrasjon.

«Jeg deler fullt ut de betraktninger som advokat Storemoen gjør gjeldende», skriver han og peker på brev og notat utarbeidet i 2015 og 2016.

Svigersønnen til Einar Stueflaten, Jon Gangdal, er journalist og forfatter. Han har over tid sett hvordan Stueflatens engasjement har preget den aldrende mannen og familien hans. Han forsøkte derfor i en periode å være en brobygger mellom svigerfaren og Dag Andersen. Gangdal deltok på noen møter i 2018 og forsto det slik at Dag Andersen hadde til hensikt å rydde opp i vedtektene før neste årsmøte og gjøre alle regnskaper med fordeling av felleskostnader tilgjengelige. Gangdal oppsummerte dette i en e-post. Denne sendte han Andersen etter et møte de to hadde. Han fikk aldri noe svar.

Da Andersen tok kontakt med Gangdal foran årsmøtet i år, spurte Gangdal hva de hadde gjort av endringer. Han fikk til svar at regnskapene hele tiden hadde vært transparente og at de ikke hadde rukket å gjøre noe med vedtektene. Gangdal ble svært skuffet. Planen var imidlertid at advokat og styreleder Petter Holmen skulle ha gått i gang med dette.

Andersen er uenig i den fremstillingen. Han mener han aldri har gitt hverken Gangdal eller Stueflaten noen lovnader.

«Vi er enige om å være uenige i det», er Dag Andersens kommentar.

Jon Gangdal skjønner at svigerfarens engasjement er krevende for omgivelsene. Men han forstår også Einar Stueflatens frustrasjon:

«Hensikten med et ‘sameie’ er at alle skal telle likt. Sånn er det ikke når mannen med de største næringsinteressene sitter med bukta og begge endene», slår han fast.

«Sånne vedtekter er i utgangspunktet heller ikke tillatt. Nei, det er ikke tillatt.»

I 2017 tok Einar Stueflaten gjenvalg til styret i Arbeidergata 34. Han var innstilt av valgkomiteen. Ved møtestart tok imidlertid Dag Andersens advokat og medlem i styret, Petter Holmen ordet.

Det endte med at Stueflaten måtte forlate styret.

«Vi måtte følge vedtektenes bestemmelser om to representanter fra næringsseksjonen og tre fra boligseksjonen. Dette betød at Stueflaten…. ikke kunne velges», står det å lese i kommentarene fra valgkomiteen som hadde innstilt Stueflaten til styret.

«Den ordningen er ulovlig. Årsmøtet skal stå fritt til å bestemme hvem de vil velge i styret. Så på et årsmøte kan boligseksjonene velge inn blant sine egne og skvise ut de andre. Jeg vil ikke anbefale dem det, men de kan det», sier Christian Fr. Wyller.

Juristen sitter på et fergeleie på Vestlandet idet vi ringer ham. Han har fått en oppsummering av saken på e-post. Wyller presiserer at han ikke har hatt tid til å gjøre seg godt kjent med dokumentasjonen og at han derfor uttaler seg på et generelt grunnlag. Men generelt kan han si en del.

Når du spør etter spisskompetanse på eierseksjonsloven i Norge, er Wyllers navn det første som dukker opp. Han har bakgrunn som førsteamanuensis, forfatter, advokat og dommer. Han ledet utvalget som ga grunnlaget for den reviderte Eierseksjonsloven.

Ifølge Wyller kan det ganske fritt avtales hvordan et sameie skal fordele kostnader så lenge du tar disse bestemmelsene inn i vedtektene som folk får kjennskap til før de kjøper. Du kan i utgangspunktet lage så finurlige og merkverdige fordelingsnøkler som du vil.

Om det er lurt er en annen ting:

«Min anbefaling: Klar og grei fordeling. Det kan være urettferdig noen ganger den ene veien, noen ganger den andre veien. Det får man heller tåle»

Men det er ikke alt som kan avtales gjennom vedtekter. Det er flere ting Wyller reagerer på når han hører om Sameiet i Arbeidergata 34.

Blant annet at eier av næringsseksjonene over flere år slapp unna å betale fellesutgifter til sameiet. Han reagerer også på at de, når de omsider gjorde en tilbakebetaling, betalte til sameiet.

«Da får næringsseksjonene glede av sin egen innbetaling. Da går 35% til dem selv. Det høres ikke riktig ut», sier Wyller.

Han bare ler når han hører argumentet som Stueflaten har referert til om at ikke næringsseksjonene skal betale andel av heisutgiftene ettersom de bare tar heisen opp til andre etasje.

Vedtektene i Arbeidergata 34 inneholder etter Wyllers vurdering flere ulovlige bestemmelser.

Blant annet ved at de fordeler styremedlemmer mellom nærings- og boligseksjonene. Og fordi vedtektene gir næringsseksjonene vetorett for alle vedtektsendringer som gjelder dem selv.

Wyller forstår poenget. Så lenge næringsseksjonene er i mindretall, kan det være en fornuftig ordning for dem.

Om det er lovlig er en annen ting:

«Sånne vedtekter er i utgangspunktet heller ikke tillatt. Nei, det er ikke tillatt», retter han seg selv.

«Hvis det er 38 boligeiere, burde de jo engasjere en advokat», sier Wyller.

«Hvis noen vil kjøre rettslige prosesser, så får de gjøre det, da!»

«Hvis noen vil kjøre rettslige prosesser, så får de gjøre det, da!»

Ordene tilhører advokat Petter Holmen. Han mener at uavklarte spørsmål må avklares i domstolen.

«Det er helt ordinært», sier han.

Petter Holmen og Dag Andersen har omsider funnet tid til et intervju om vedtekter og praksis i Arbeidergata 34. Advokatfirmaet Svensson Nøkleby, der Holmen er partner, er Dag Andersens faste advokatkontor. Petter Holmen er styreleder i sameiet og sitter sammen med Andersen i styret.

Det er for det meste Petter Holmen som fører ordet.

«Det går så det suser dette boligselskapet», sier Petter Holmen.

Han forteller imidlertid at vedtektene til sameiet skal revideres nå. Nye vedtekter skal på plass i god tid til neste årsmøte. Petter Holmen har selv tenkt å utarbeide dem, før de skal forelegges styret og til slutt årsmøtet.

Verken Holmen eller Andersen ser noen grunn til å ta selvkritikk på at dette ikke har skjedd tidligere:

«Det er et meget veldrevet selskap. Budsjett og regnskap er vedtatt av årsmøtet hvert eneste år. Problemet i Arbeidergata 34 har vært å få valgt et styre», sier Holmen.

I følge Dag Andersen fins det ikke et sameie i Nedre Eiker med så lave felleskostnader og så stor egenkapital som det i Arbeidergata.

At de i perioder har hatt utfordringer med å få på plass et styre, mener de skyldes Einar Stueflaten.

«Jeg er drittlei av å holde på med dette. Det har vært en historie siden 2012. Det er slitsomt å måtte forholde seg til spørsmål», sier Holmen.

«Stueflaten ringer alle. Men han ringer ikke meg. Han har fått klar beskjed. Det kan han la være. Jeg har ikke tenkt til å bruke tiden på det som skjedde i 2014, på snøen som falt i fjor hver eneste måned.»

ST. PETER VENTER I PORTEN

Siden forrige gang vi møtte Einar Stueflaten har det kommet over 100 ubesvarte meldinger på telefonsvareren fra han.

«Dere må ikke være for seine. Jeg er over 90 år. Jeg risikerer å møte St. Peter i porten hvert øyeblikk», sa Stueflaten i det vi gikk ut døren sist.

Det var i juli.

Det har gått en stund. Alt for lenge, synes Stueflaten.

Håpet til hans ligger hos oss. Hva kan media få til – kan politiet komme på banen?

Han er ute av styret. Han har jobbet videre i årsmøtene. Der har han har klart å få fullmakt hos flesteparten av boligseksjonene. Det har ikke vært nok. Dag Andersen kontrollerer alene fire næringsseksjoner, som utgjør en tredjedel av sameiet, og sju boligseksjoner.

Nå føler Stueflaten at han står litt sjakkmatt. Uten at det demper kampviljen.

Han mener fortsatt at han og de andre sameierne er fratatt oversikten og kontrollen med sitt eget bofellesskap. Han mener at Dag Andersen har betalt alt for lite til fellesskapet.

Men det er ikke pengene som er viktigst for den gamle Arbeiderparti-mannen og jernbanearbeideren. Han vil at det skal være riktig.

***

Vi har forsøkt å kontakte ansvarlig revisor for Sameiet Arbeidergaten 34, Jan Erik Marthinsen i BDO Tønsberg, på e-post, SMS og telefon. Han har ikke besvart noen av våre henvendelser.

Styreleder Petter Holmen og styremedlem Dag Andersen er intervjuet og er også gitt anledning til å lese hele utkastet til artikkel.