Lørdag fortalte dipr.no fortellingen om konflikten mellom pensjonist Einar Stueflaten og Dag Andersen. Dag Andersen er mannen som 'bygde ut halve Mjøndalen'. I seks år har det vært unntakstilstand i Sameiet Arbeidergaten 34 - striden har stått om betaling av fellesutgifter fra Dag Andersens næringsseksjoner

NBBO, Nedre Buskerud Boligbyggelag, har vært forretningsfører for Arbeidergata 34 siden 2009. Som forretningsfører er det NBBO som utarbeider budsjettene, sørger for innbetalinger fra seksjonseierne og fører regnskapet for sameiet.

NBBO har derfor gjentatte ganger blitt trukket inn i disputten om hvordan fellesutgiftene i sameiet skal fordeles mellom Dag Andersens næringsseksjoner og boligseksjonene.

Administrerende direktør erkjenner at det tidvis har vært en krevende jobb.

«Vi har vurdert flere ganger å si fra oss oppdraget», sier Steinar Kjærnli.

Han forteller at mangelfulle vedtekter har vært et tema han har brukt mye tid på.

«Vedtektene var, som Stueflaten påpekte, mangelfulle. Etter eget initiativ innhentet vi en uttalelse angående disse vedtektene. Den uttalelsen påpekte det Stueflaten hadde påpekt en rekke ganger: Sameiet hadde upresise regler», sier Kjærnli.

Ekspert-uttalelsen Kjærnli viser til ble hentet inn i 2014. Direktøren erkjenner at «vi kunne gått inn før». Men understreker at vedtektene var på plass før NBBO ble hentet inn som forretningsfører.

«Der vi er inne selv, og bygger, prøver vi å være mer presise», sier han.

Han mener NBBO har tatt alle henvendelser seriøst og forsøkt å være ordentlige og ryddige i dialogen med Stueflaten.

«Resten er opp til styret og sameiet i Arbeidergata 34. Sameiet har sitt indre liv som vi ikke legger oss opp i».

Det var NBBO som arbeidet frem forslaget om hvordan fellesutgiftene skulle fordeles. Fra 2014 måtte også næringsseksjonene betale en liten del til sameiet.

Vedtektene ble stående som de var.

Da dette var på plass skrev Steinar Kjærnli selv brev til Einar Stueflaten. Han forsikret om at sameiet ble drevet i tråd med regelverket og førte et samlet regnskap. I et brev 22. desember 2014 skrev Kjærnli blant annet: «...forvaltningen av sameiet er i tråd med gjeldende lover og regler».

I et nytt brev den 19. januar 2015 skrev Kjærnli:

«Sameiet skal fra 1. januar føre et samlet regnskap for dets 42 seksjoner… Etter vår vurdering er dette oppfylt i den nye budsjettet som er vedtatt for sameiet i 2015.»

Vi forteller Kjærnli at en av Norges fremste advokater på området, Christian Fr. Wyller, har vurdert vedtektene for Arbeidergata og ordningen der det føres fellesutgifter både i SRA Invest og i sameiet.

Wyller mener både vedtektene og en praksis der fellesutgifter splittes i to regnskaper, er i strid med eierseksjonsloven.

Kjærnli forteller at han ikke har reflektert over at denne splittingen i to regnskap kan være et brudd på loven:

«Det er definert i vedtektene at det skal være to separate økonomier. Alle eierne hadde flyttet inn, signert og akseptert dette. Det er det som er lovfortolkningen vår», sier Kjærnli.

«Du beskriver selv vedtektene som mangelfulle. Hvorfor reagerte dere ikke på det før?»

«Kanskje det burde vært gjort. Det burde vært sett på hele teksten i vedtektene. Men det er sameiets privilegium. Vi er ikke jurister. Vi fører regnskap og gir råd. Så er det opp til sameiet og styret», sier Kjærnli.

Og legger til:

«Vi forholder oss til at revisor har godkjent regnskapet».

Han understreker at han har ment at hans viktigste oppgave som forretningsfører var å skape enighet i sameiet.

«Alle skal med. Det er viktig å komme til enighet. Ofte er det ulike interesser mellom næring og bolig. Det har vært litt spisse albuer her på begge sider av bordet.»

«Har du gjort deg noen tanker om maktbalansen mellom partene her?»

«Ja, jeg har noen tanker om det. Men det er det indre liv i sameiet som vi ikke har noen rolle i», sier Kjærnli.

Og legger til:

«Jeg skulle ønske dialogen hadde vært bedre. Jeg synes begge parter har vært ganske ufine mot hverandre i perioder. Men det er bra de eldre har hatt en stemme i Stueflaten. Han har påpekt og fått gjennom ting. Sameiet har fått en god økonomi og en ryddigere forvaltning gjennom det.»

Kjærnli er ærlig på at NBBO har brukt mer tid og energi på Arbeidergata 34 enn det som er vanlig:

«Vi har vurdert flere ganger å si fra oss oppdraget. Selv om du jobber med tall og økonomi, er det viktig å se menneskene».

Pensjonist Einar Stueflaten er lite fornøyd med svarene fra Kjærnli:

«Forretningsføreren er den som setter opp det første forslaget til budsjett. Han er forpliktet til å se på fellesutgiftene spesielt. Det gjør han ikke. Det henger ikke på greip. Jeg trodde han hadde greie på lovverket. Det var feil. Forvaltningskonsulentene var heller ikke oppdatert. Skal du kunne en jobb må du kjenne lovverket. Det kan han ikke!»

Einar Stueflaten har blant annet rettet kritikk mot at NBBO i regnskapet ikke skiller mellom midlene som betales av alle seksjonene og midlene som kun betales av de som eier bolig.

Hvert år utarbeider NBBO et budsjett for sameiet. De beregner forventede utgifter og fordeler det på poster. Det er bare noen av disse utgiftspostene eieren av næringsseksjonene er med å betale en andel av.

Hvert år betales det inn midler for å bygge en buffer. Den skal sikre at sameiet har penger til fremtidig vedlikehold eller uforutsette utgifter som kan dukke opp i løpet av et år.

Alle pengene blir betalt inn til en felles driftskonto og ved årsskiftet i år hadde sameiet nesten 700.000 kroner i banken.

Budsjett og regnskap for årene 2015-18, altså etter at den nye fordelingsnøkkelen ble tatt i bruk, viser at budsjettpostene som næringsseksjonene var med å betale for gikk i underskudd. Det vil si at disse kostnadene oversteg det NBBO hadde budsjettert med. Altså at det var betalt inn for lite penger for å dekke disse utgiftene.

For eksempel ble det utbetalt styrehonorarer for 28.000 kroner mer enn det som lå i budsjett. Brannsikring kom på 25.000 kroner mer og revisjonshonoraret kostet 21.000 kroner mer enn det var budsjettert med.

Kjærnli har ikke ønsket å svare på hvorfor ikke regnskapet skiller ut eventuelt overskudd som kun er betalt av de som eier bolig.

Han har heller ikke svart på om underskuddet på utgiftene der eier av næringsseksjonene har vært med å spleise er blitt etterbetalt, eller om underskuddet er dekket av midler innbetalt av boligseksjonseierne.

I en epost til dipr.no svarte Kjærnli denne uken:

«Som vi har snakket om tidligere så kan ikke vi i NBBO som forretningsfører gå inn i detaljer som vedrører et boligselskaps sine interne forhold. Vi har derfor ikke anledning til å kommentere denne saken ytterligere.»